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上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地招商綜合評(píng)估報(bào)告：租賃與企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-11-02 瀏覽次數(shù)：342   來源：www.8ab9.com

上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地招商租賃電話：021-64398555

一、報(bào)告基礎(chǔ)信息
1.1 報(bào)告用途
為企業(yè)董事長(zhǎng)及戰(zhàn)略決策層提供上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地租售選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支撐、產(chǎn)業(yè)適配分析及風(fēng)險(xiǎn)研判，覆蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力研發(fā)類、總部類企業(yè)科學(xué)決策，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2 編制對(duì)象
企業(yè)董事長(zhǎng)、戰(zhàn)略規(guī)劃部、研發(fā)管理中心、行政選址團(tuán)隊(duì)及投資決策委員會(huì)
1.3 數(shù)據(jù)時(shí)效
截至 2025 年 11 月（數(shù)據(jù)來源：寶山區(qū)政府《2025 年環(huán)上大科技園發(fā)展報(bào)告》、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方年度報(bào)告、仲量聯(lián)行《2025 年上海北部研發(fā)園區(qū)市場(chǎng)報(bào)告》、實(shí)地勘測(cè)及入駐企業(yè)訪談數(shù)據(jù)）
1.4 編輯人
上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（12 年 + 上海北部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 60 家智能制造、新材料、研發(fā)類企業(yè)選址，2024 年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)咨詢服務(wù)滿意度 TOP3，核心成員持注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃師資質(zhì)）
二、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地項(xiàng)目介紹
2.1 項(xiàng)目核心定位與開發(fā)背景
上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地是環(huán)上大科技園核心載體（寶山區(qū) “北轉(zhuǎn)型” 重點(diǎn)項(xiàng)目），由上海鐵大場(chǎng)置業(yè)有限公司與寶山科創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，分多期建設(shè)：一期 2013 年竣工，最新批次 2024 年 9 月交付，總占地面積 780 畝，總建筑面積約 75.4 萬平方米，是寶山區(qū) “先進(jìn)制造研發(fā) + 科技成果轉(zhuǎn)化” 雙功能標(biāo)桿園區(qū)，已獲評(píng)國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地、上海市文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
項(xiàng)目定位 “長(zhǎng)三角先進(jìn)制造研發(fā)樞紐 + 環(huán)上大科創(chuàng)總部基地”，聚焦智能制造研發(fā)、新材料、工業(yè)軟件、生物科技四大賽道，依托 “上海大學(xué)產(chǎn)學(xué)研資源 + 北部科創(chuàng)走廊產(chǎn)業(yè)紅利”，打造 “研發(fā)辦公 + 輕中試 + 產(chǎn)業(yè)服務(wù)” 一體化生態(tài)。截至 2025 年 11 月，項(xiàng)目整體出租率達(dá) 87%，入駐企業(yè)包括某智能制造裝備研發(fā)公司（寶山區(qū) “專精特新”）、某高分子材料企業(yè)（與上海大學(xué)共建實(shí)驗(yàn)室）、某工業(yè)軟件開發(fā)商（服務(wù)長(zhǎng)三角制造企業(yè)），2024 年入駐企業(yè)平均研發(fā)投入占比 26%，高于寶山區(qū)科創(chuàng)企業(yè)平均水平（20%）；園區(qū)年舉辦超 50 場(chǎng)產(chǎn)學(xué)研論壇，企業(yè)研發(fā)周期平均縮短 30%。
2.2 項(xiàng)目整體規(guī)劃與業(yè)態(tài)構(gòu)成
項(xiàng)目采用 “分地塊開發(fā) + 多業(yè)態(tài)協(xié)同” 布局，涵蓋 4 塊研發(fā)總部區(qū) + 1 個(gè)管理功能區(qū)，聚焦研發(fā)類企業(yè)全周期需求：
  • 研發(fā)辦公業(yè)態(tài)：5 棟 12-15 層研發(fā)辦公樓（A1-A5）+ 多棟 5 層低密度研發(fā)樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積 500-2000 平方米（適配整層 / 獨(dú)棟租賃），層高 3.5-4.3 米（凈高 2.8-3.1 米），樓面荷載 3.0-4.0kN/㎡（適配精密儀器、研發(fā)設(shè)備），得房率 70%-74%（高于寶山區(qū)同類研發(fā)園區(qū)平均 69%）；
  • 輕中試業(yè)態(tài)：2 棟 4 層中試車間（B1-B2），單棟面積 8000 平方米，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，配備獨(dú)立通風(fēng)與排污系統(tǒng)（滿足新材料、生物科技環(huán)保要求），2024 年使用率達(dá) 72%；
  • 產(chǎn)業(yè)配套業(yè)態(tài)：1 棟 3 層產(chǎn)業(yè)配套樓，設(shè)共享實(shí)驗(yàn)室（配備材料試驗(yàn)機(jī)、光譜分析儀、石墨烯檢測(cè)設(shè)備）、企業(yè)服務(wù)中心、會(huì)議中心（1 個(gè) 150 人報(bào)告廳 + 4 個(gè) 30 人會(huì)議室）；
  • 商業(yè)配套業(yè)態(tài)：研發(fā)樓 1 層沿街商業(yè)（建面約 1.1 萬平方米）+ 環(huán)上大科技園共享商業(yè)，引入員工餐廳（人均 20-35 元）、24 小時(shí)羅森便利店、Manner 咖啡、圖文打印店，滿足日常辦公需求。
三、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地區(qū)位介紹
3.1 區(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值
項(xiàng)目地處寶山區(qū) “環(huán)上大科技園” 核心節(jié)點(diǎn)（具體地址：寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)滬太路 2999 號(hào)，東至西涇港、南至上大路），屬于《寶山區(qū) 2025-2030 年產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中 “先進(jìn)制造研發(fā) + 科技成果轉(zhuǎn)化” 產(chǎn)業(yè)集聚帶，戰(zhàn)略價(jià)值體現(xiàn)在 “產(chǎn)業(yè)協(xié)同 + 成本平衡” 雙重優(yōu)勢(shì)：
  • 環(huán)上大科創(chuàng)紅利：環(huán)上大科技園規(guī)劃面積 57 平方公里，2024 年科創(chuàng)企業(yè)達(dá) 780 家，營(yíng)收超 520 億元（同比增長(zhǎng) 16%），形成 “基礎(chǔ)研究（上海大學(xué)）- 研發(fā)轉(zhuǎn)化（本項(xiàng)目）- 制造應(yīng)用（北部產(chǎn)業(yè)園）” 完整鏈條，項(xiàng)目可直接承接大學(xué)科研成果轉(zhuǎn)化需求；
  • 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：寶山區(qū) 2024 年 GDP 達(dá) 1750 億元（同比增長(zhǎng) 6.8%），先進(jìn)制造業(yè)營(yíng)收占比 42%，智能制造、新材料企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng) 28%；板塊土地成本比上海中心城區(qū)低 40%，是研發(fā)類企業(yè) “低成本擴(kuò)張” 優(yōu)選；
  • 產(chǎn)業(yè)升級(jí)契機(jī)：依托寶山區(qū)傳統(tǒng)鋼鐵產(chǎn)業(yè)升級(jí)，2024 年區(qū)域鋼鐵企業(yè)技術(shù)改造投入超 80 億元，為項(xiàng)目?jī)?nèi)智能制造、新材料企業(yè)提供近千項(xiàng)技術(shù)合作需求，落地場(chǎng)景豐富。
3.2 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/span>
根據(jù)《寶山區(qū)環(huán)上大科技園發(fā)展規(guī)劃（2025-2030 年）》，園區(qū)將通過 “三大工程” 強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力：
  1. 科創(chuàng)載體擴(kuò)容工程：2025-2027 年計(jì)劃新增研發(fā)載體面積 32 萬平方米（如科創(chuàng)園二期、智能制造研發(fā)中心），2027 年園區(qū)科創(chuàng)企業(yè)突破 1100 家，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)提升 38%；
  1. 交通升級(jí)工程：地鐵 19 號(hào)線（在建，2027 年通車）設(shè) “鐵力路站”（距項(xiàng)目 700 米），通車后 30 分鐘直達(dá)五角場(chǎng)、45 分鐘直達(dá)陸家嘴，通勤效率提升 35%；友誼西路拓寬工程（2026 年完工）增加 2 車道，早晚高峰通行效率提升 28%；
  1. 產(chǎn)業(yè)鏈補(bǔ)鏈工程：引入市級(jí)檢測(cè)機(jī)構(gòu) 2 家（如上海材料研究所寶山分所）、供應(yīng)鏈龍頭 1 家，2027 年產(chǎn)業(yè)鏈配套率達(dá) 88%，企業(yè)采購(gòu)成本降低 16%；上海大學(xué)長(zhǎng)三角新材料、智能裝備、生物醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院落地，強(qiáng)化產(chǎn)學(xué)研協(xié)同。
四、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位
4.1 寶山區(qū)及環(huán)上大科技園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
寶山區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃聚焦 “3+1” 先進(jìn)體系（不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠），與項(xiàng)目定位高度契合：
  • 三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：
  1. 先進(jìn)制造業(yè)（2024 年?duì)I收 735 億元，增長(zhǎng) 18%）：環(huán)上大科技園為 “研發(fā)轉(zhuǎn)化” 核心，聚焦智能制造裝備、新材料、精密儀器；
  1. 電子信息（2024 年?duì)I收 350 億元，增長(zhǎng) 25%）：涵蓋工業(yè)軟件、智能傳感器，園區(qū)已形成 “算法 - 硬件 - 集成” 產(chǎn)業(yè)鏈；
  1. 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（2024 年?duì)I收 520 億元，增長(zhǎng) 14%）：含研發(fā)設(shè)計(jì)、檢測(cè)認(rèn)證，為核心產(chǎn)業(yè)提供配套；
  • 一大新興產(chǎn)業(yè)：綠色低碳，推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)節(jié)能改造，2024 年園區(qū)綠色低碳企業(yè)營(yíng)收占比 22%。
環(huán)上大科技園進(jìn)一步細(xì)化為 “科創(chuàng)中心主陣地 + 高校成果轉(zhuǎn)化承接地”，重點(diǎn)布局：
  • 智能制造：推動(dòng) “核心技術(shù)研發(fā) - 小批量中試 - 批量供貨” 閉環(huán)，2024 年配套長(zhǎng)三角制造企業(yè)超 260 家；
  • 新材料：依托上海大學(xué)石墨烯功能平臺(tái)，2024 年協(xié)助 12 家企業(yè)完成中試；
  • 工業(yè)軟件：聚焦 MES 系統(tǒng)、工業(yè)設(shè)計(jì)軟件，2024 年專利授權(quán)量 130 項(xiàng)，技術(shù)轉(zhuǎn)化率 35%。
五、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地產(chǎn)業(yè)聚集情況
5.1 周邊 3 公里內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群
項(xiàng)目周邊形成三大成熟集群，供應(yīng)鏈半徑 9 公里內(nèi)：
  • 智能制造集群：寶山智能制造產(chǎn)業(yè)園（2.3 公里）集聚 42 家企業(yè)（含智能機(jī)器人制造商），2024 年?duì)I收 85 億元，項(xiàng)目 11 家企業(yè)與其協(xié)作，技術(shù)合作金額 1.6 億元；
  • 新材料集群：寶山新材料產(chǎn)業(yè)園（2.8 公里）入駐 35 家企業(yè)，2024 年提供樣品測(cè)試 300 次，項(xiàng)目企業(yè)采購(gòu)成本降 20%；
  • 工業(yè)軟件集群：北部科創(chuàng)走廊軟件園（2.5 公里）聚集 28 家企業(yè)，2024 年服務(wù)長(zhǎng)三角制造企業(yè) 180 家，項(xiàng)目軟件企業(yè)獲客成本降 25%。
5.2 項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀
截至 2025 年 11 月，入駐企業(yè) 33 家，產(chǎn)業(yè)分布聚焦核心賽道：
  • 智能制造企業(yè)（38%）：如某智能裝備研發(fā)公司（寶山 “專精特新”），2024 年研發(fā)投入 28%，產(chǎn)品覆蓋 180 家制造企業(yè)；
  • 新材料企業(yè)（30%）：如某高分子材料公司（與上海大學(xué)合作），2024 年?duì)I收增速 40%，2 家完成中試；
  • 工業(yè)軟件企業(yè)（25%）：如某 MES 系統(tǒng)開發(fā)商，2024 年服務(wù)客戶 150 家，長(zhǎng)三角業(yè)務(wù)占比 75%；
  • 配套服務(wù)企業(yè)（7%）：含知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、設(shè)備維修，服務(wù)覆蓋率 88%，2024 年協(xié)助專利申請(qǐng) 35 項(xiàng)。
六、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地交通優(yōu)勢(shì)
6.1 軌道交通覆蓋
  • 現(xiàn)有線路：距地鐵 15 號(hào)線 “友誼西路站” 1.1 公里（步行 14 分鐘），項(xiàng)目提供接駁班車（7:20-9:20、16:50-18:50，12 分鐘 / 班）；15 號(hào)線換乘 1/3/8 號(hào)線，25 分鐘達(dá)五角場(chǎng)、40 分鐘達(dá)人民廣場(chǎng)，2024 年軌交通勤占比 42%；
  • 規(guī)劃線路：地鐵 19 號(hào)線 “鐵力路站”（700 米，2027 年通），30 分鐘達(dá)五角場(chǎng)、45 分鐘達(dá)陸家嘴；
  • 公交接駁：“友誼西路鐵力路” 站?？繉毶?8 路（至寶山大萬達(dá)）、172 路（至上?；疖囌荆?，日均 22 班次，公交通勤占比 16%。
6.2 道路交通與對(duì)外聯(lián)動(dòng)
  • 干道與高速：3 分鐘接友誼西路，5 分鐘接南北高架，10 分鐘上外環(huán)高速（S20）；1 小時(shí)達(dá)南通、泰州（G40），1.5 小時(shí)達(dá)蘇州、無錫（G2），2024 年跨城物流占比 58%，耗時(shí)比市區(qū)短 23%；
  • 貨運(yùn)配套：1.8 公里內(nèi)有寶山貨運(yùn)站（日均 70 噸）、北部科創(chuàng)物流園（倉(cāng)儲(chǔ) 38 元 /㎡/ 月），貨運(yùn)成本比市區(qū)低 30%；
  • 停車場(chǎng)：720 個(gè)車位（含 60 充電樁），月租 400-500 元，智能預(yù)約系統(tǒng)提升周轉(zhuǎn)率 32%。
七、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地項(xiàng)目參數(shù)
7.1 核心建筑與硬件參數(shù)
  • 總建筑面積：75.4 萬平方米（研發(fā)辦公 55 萬平方米，中試 12 萬平方米，配套 8.4 萬平方米）；
  • 研發(fā)樓參數(shù)：12-15 層樓（標(biāo)準(zhǔn)層 500㎡，層高 4.3 米，荷載 3.0kN/㎡）、5 層樓（標(biāo)準(zhǔn)層 1000㎡，層高 3.5 米，荷載 4.0kN/㎡），柱距 7.8-8.5 米，得房率 70%-74%；
  • 中試車間參數(shù)：4 層鋼結(jié)構(gòu)，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，獨(dú)立通風(fēng)（10 次 / 小時(shí)）、廢水處理（30 噸 / 天，COD 去除率≥92%）；
  • 電梯配置：研發(fā)樓每棟 2 客梯（1350KG，2.5m/s）+1 貨梯（2000KG，1.8m/s），高峰候梯≤32 秒，2024 年故障率 0.5%；
  • 綠色與節(jié)能：綠建二星認(rèn)證，光伏屋頂（年發(fā)電 9 萬度）、雨水回收（1800 立方米 / 年），公共能耗比傳統(tǒng)園區(qū)低 25%；
  • 網(wǎng)絡(luò)與安防：三網(wǎng)萬兆光纖，支持千兆加密專線；智能門禁、24 小時(shí)監(jiān)控，安全事故率 0。
7.2 空調(diào)與專項(xiàng)系統(tǒng)配置
  • 空調(diào)系統(tǒng)：研發(fā)樓格力 VRV 空調(diào)（8:30-18:30，加班 1.1 元 /㎡/ 天）；中試車間工業(yè)空調(diào)（24 小時(shí)，1.3 元 /㎡/ 天，精度 ±1℃）；
  • 新材料專項(xiàng)：中試車間配防爆通風(fēng)柜（Ex d IIB T4 Ga 級(jí)）、惰性氣體保護(hù)系統(tǒng)，廢氣處理效率≥95%；
  • 智能制造專項(xiàng)：工業(yè)以太網(wǎng)（千兆）、獨(dú)立接地（≤4Ω），設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性 98.5%。
八、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)
基于區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比，核心優(yōu)勢(shì)以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：
  1. 成本效益優(yōu)勢(shì)：租金 2.5 元 /㎡/ 天，比同區(qū)域?qū)毶娇苿?chuàng)園（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%；500㎡整層年租金 45 萬元，比競(jìng)品省 11.1 萬元；得房率高 5 個(gè)百分點(diǎn)，2024 年企業(yè)綜合成本比市區(qū)低 35%；
  1. 產(chǎn)學(xué)研協(xié)同優(yōu)勢(shì)：與上海大學(xué)共建 3 大產(chǎn)業(yè)研究院，2024 年促成 4 項(xiàng)合作，研發(fā)周期縮 22%；共享實(shí)驗(yàn)室配 150 萬元設(shè)備，企業(yè)設(shè)備投入降 32%；
  1. 硬件適配優(yōu)勢(shì)：研發(fā)樓 3.0-4.0kN/㎡荷載、中試車間獨(dú)立排污，設(shè)備適配率 100%（競(jìng)品 82%）；雙回路供電、工業(yè)以太網(wǎng)保障穩(wěn)定，設(shè)備運(yùn)行穩(wěn)定性 98.5%；
  1. 政策賦能優(yōu)勢(shì)：國(guó)家級(jí)孵化器資質(zhì)，2024 年協(xié)助 15 家企業(yè)申 “專精特新”，政策獲批率 86%（寶山平均 72%）；入駐籌備時(shí)間 14 天（行業(yè) 28 天）；
  1. 區(qū)位潛力優(yōu)勢(shì)：19 號(hào)線 2027 年通車后，通勤效率升 35%；環(huán)上大 2027 年科創(chuàng)企業(yè)破 1100 家，產(chǎn)業(yè)協(xié)同升 38%，長(zhǎng)期增值潛力顯著。
九、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地商業(yè)配套與區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策
9.1 商業(yè)配套
9.1.1 內(nèi)部配套
  • 研發(fā)配套：共享實(shí)驗(yàn)室（智能制造測(cè)試區(qū) 120 元 / 小時(shí)，新材料分析區(qū) 150 元 / 小時(shí)），中試車間分租（300㎡起）；
  • 會(huì)議配套：150 人報(bào)告廳（6000 元 / 半天）、30 人會(huì)議室（2500 元 / 半天），企業(yè)月免 4 小時(shí)；
  • 生活配套：?jiǎn)T工餐廳（早 8 元、午 20-35 元）、Manner 咖啡（員工 8 折）、醫(yī)務(wù)室（免費(fèi)測(cè)血壓）。
9.1.2 外部配套（3 公里內(nèi)）
  • 商業(yè)：寶山萬達(dá)（1.5 公里）、龍湖天街（3 公里）；
  • 酒店：寶山德爾塔酒店（2.2 公里，協(xié)議價(jià)低 18%）、如家（1 公里，280 元 / 晚）；
  • 醫(yī)療：寶山區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（1.8 公里，團(tuán)檢低 22%）、社區(qū)衛(wèi)生中心（0.9 公里）；
  • 教育：友誼路小學(xué)（1.2 公里，員工子女優(yōu)先入學(xué)）、上海大學(xué)（3.5 公里，實(shí)習(xí)生輸送）。
9.2 區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策
政策來自《寶山區(qū) 2025 年科創(chuàng)政策》《環(huán)上大科技園支持辦法》：
  1. 創(chuàng)業(yè)政策：初創(chuàng)企業(yè)工位、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)，優(yōu)先入駐國(guó)家級(jí)孵化器；
  1. 科技政策：研發(fā)資源共享，產(chǎn)學(xué)研合作技術(shù)轉(zhuǎn)化支持；
  1. 人才政策：核心人才公寓租賃支持，技能培訓(xùn)補(bǔ)貼，外籍人才居留便利；
  1. 產(chǎn)業(yè)政策：智能制造技改對(duì)接，新材料中試優(yōu)惠，國(guó)際展會(huì)資源對(duì)接。
十、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地出租方案（整層 500 平方米研發(fā)辦公空間）
10.1 基礎(chǔ)租賃信息
  • 推薦房源：A2、A3 棟 8-12 層（中層，噪音≤48 分貝，近共享實(shí)驗(yàn)室），布局建議：
  • 研發(fā)區(qū)（300㎡）：開放式工位 15-20 個(gè) + 3 個(gè)獨(dú)立實(shí)驗(yàn)室（各 27㎡）；
  • 辦公區(qū)（120㎡）：4 個(gè)員工辦公室 + 1 個(gè)經(jīng)理辦公室 + 1 個(gè)財(cái)務(wù)室；
  • 接待區(qū)（60㎡）：前臺(tái) + 20 人會(huì)議室；
  • 輔助區(qū)（20㎡）：茶水間 + 儲(chǔ)藏室；
  • 租金與費(fèi)用：
租金：2.5 元 /㎡/ 天，月租金 3.75 萬元，年租金 45 萬元；
物業(yè)費(fèi)：32 元 /㎡/ 月，月均 1.6 萬元；
加班空調(diào)：1.1 元 /㎡/ 天（月均 4400 元，按 8 天 / 月計(jì)）；
停車費(fèi)：4 個(gè)普通車位 + 1 個(gè)充電樁，月均 2100 元；
網(wǎng)絡(luò)：百兆免費(fèi)，千兆專線 2000 元 / 月起。
10.2 租賃條款與增值服務(wù)
  • 期限：3-6 年（6 年租期前 4 年不遞增，第 5-6 年增 3%）；
  • 免租期：3 年免 3 個(gè)月（2 裝修 + 1 設(shè)備），6 年免 6 個(gè)月；
  • 付款：押三付一（押金 12.86 萬元），年付享 0.8% 折扣；
  • 增值服務(wù)：免費(fèi)參與產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)（4 次 / 年）、共享實(shí)驗(yàn)室優(yōu)先使用、協(xié)助申補(bǔ)貼（獲批率 86%）、年度免費(fèi)使用報(bào)告廳 1 次（6000 元）。
十一、上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地出售方案（獨(dú)棟 5000 平方米研發(fā)辦公樓）
11.1 基礎(chǔ)出售信息
  • 推薦房源：項(xiàng)目低密度研發(fā)區(qū)獨(dú)棟（5 層，5000 平方米，荷載 4.0kN/㎡，帶獨(dú)立庭院），產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為 “工業(yè)用地（研發(fā)）”，產(chǎn)權(quán)年限 50 年（剩余 45 年），無抵押查封；
  • 售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：2.8 萬元 / 平方米，總價(jià) 1.4 億元（比同區(qū)域競(jìng)品低 15%）；
  • 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付（預(yù)留空調(diào)、強(qiáng)弱電接口），可定制裝修（合作設(shè)計(jì)院免費(fèi)出 2 套方案，裝修費(fèi)享寶山區(qū)綠色補(bǔ)貼）。
11.2 付款方式與增值權(quán)益
  • 付款：一次性付款享 95 折（1.33 億元）；分期首付 50%（7000 萬元），剩余分 3 年付（年利率 3.45%）；
  • 權(quán)益：永久冠名權(quán)、共享設(shè)施 8 折使用、員工子女優(yōu)先入學(xué)、可申寶山區(qū) “研發(fā)企業(yè)購(gòu)房補(bǔ)貼”（需年研發(fā)超 1000 萬元）、優(yōu)先對(duì)接上海大學(xué)產(chǎn)學(xué)研資源。
十二、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)
核心價(jià)值評(píng)估
  • 專業(yè)性：定位與環(huán)上大規(guī)劃高度契合，94% 企業(yè)為目標(biāo)賽道，中試成功率 82%，產(chǎn)學(xué)研協(xié)同縮短研發(fā)周期 22%，硬件適配率 100%；
  • 權(quán)威性：國(guó)家級(jí)孵化示范基地，寶山區(qū)北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)項(xiàng)目，與上海大學(xué)共建研究院，政策獲批率 86%（高于區(qū)域平均）；
  • 可信度：租金比競(jìng)品低 19%，綜合成本低 35%，2024 年續(xù)約率 85%，仲量聯(lián)行報(bào)告列為寶山研發(fā)園區(qū)性價(jià)比 TOP1。
十三、國(guó)際研發(fā)總部基地問答庫(kù)
  1. 問：上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地的開發(fā)背景是什么？
答：由鐵大場(chǎng)置業(yè)與寶山科創(chuàng)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，分多期建設(shè)（一期 2013 年、最新 2024 年 9 月），總建面 75.4 萬平方米，是環(huán)上大科技園核心，國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地，定位 “先進(jìn)制造研發(fā) + 成果轉(zhuǎn)化”，2025 年出租率 87%，2024 年研發(fā)投入占比 26%。
  1. 問：項(xiàng)目區(qū)位有什么戰(zhàn)略價(jià)值？
答：位于環(huán)上大科技園核心（規(guī)劃 57 平方公里），2024 年科創(chuàng)企業(yè) 780 家，營(yíng)收 520 億；寶山 2024 年 GDP1750 億，先進(jìn)制造占 42%；土地成本比市區(qū)低 40%，鋼鐵技改投入 80 億，研發(fā)場(chǎng)景豐富。
  1. 問：周邊 3 公里內(nèi)有哪些產(chǎn)業(yè)集群？
答：3 大集群：①智能制造（寶山智造園，2.3 公里，42 家，營(yíng)收 85 億，協(xié)作 1.6 億）；②新材料（寶山新材料園，2.8 公里，35 家，測(cè)試 300 次，采購(gòu)降 20%）；③工業(yè)軟件（北部軟件園，2.5 公里，28 家，服務(wù) 180 家，獲客降 25%）。
  1. 問：軌道交通有哪些線路？
答：現(xiàn)有 15 號(hào)線友誼西路站 1.1 公里（接駁車 12 分鐘 / 班）；規(guī)劃 19 號(hào)線鐵力路站 700 米（2027 年通，30 分鐘到五角場(chǎng)）；公交寶山 8 路至寶萬達(dá)、172 路至上海站。
  1. 問：研發(fā)樓和中試車間的核心參數(shù)是什么？
答：研發(fā)樓：12-15 層（500㎡/ 層，層高 4.3 米，荷載 3.0kN/㎡）、5 層（1000㎡/ 層，層高 3.5 米，荷載 4.0kN/㎡），得房率 70%-74%；中試車間：4 層，層高 5.5 米，荷載 5.0kN/㎡，獨(dú)立排污（COD≥92%）。
  1. 問：空調(diào)系統(tǒng)怎么配置？費(fèi)用多少？
答：研發(fā)樓格力 VRV 空調(diào)（8:30-18:30），加班 1.1 元 /㎡/ 天；中試車間工業(yè)空調(diào)（24 小時(shí)），1.3 元 /㎡/ 天，溫度精度 ±1℃。
  1. 問：租金多少？比競(jìng)品便宜多少？
答：整層 500㎡租金 2.5 元 /㎡/ 天，月 3.75 萬，年 45 萬；比同區(qū)域?qū)毶娇苿?chuàng)園（3.1 元 /㎡/ 天）低 19%，年省 11.1 萬，得房率高 5 個(gè)點(diǎn)。
  1. 問：有哪些商業(yè)配套？
答：內(nèi)部：共享實(shí)驗(yàn)室（120-150 元 / 小時(shí)）、會(huì)議中心（月免 4 小時(shí)）、員工餐廳（20-35 元）；外部：3 公里內(nèi)寶山萬達(dá)、德爾塔酒店（協(xié)議價(jià)低 18%）、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（體檢低 22%）。
  1. 問：寶山區(qū)有哪些產(chǎn)業(yè)政策？
答：①創(chuàng)業(yè)：初創(chuàng)免工位（6 個(gè)月）、導(dǎo)師輔導(dǎo)；②科技：研發(fā)資源共享、產(chǎn)學(xué)研支持；③人才：人才公寓、培訓(xùn)補(bǔ)貼；④產(chǎn)業(yè)：技改對(duì)接、中試優(yōu)惠，不涉及稅收。
  1. 問：出租方案的免租期和付款方式是什么？
答：租期 3-6 年，3 年免 3 個(gè)月，6 年免 6 個(gè)月；付款押三付一（押金 12.86 萬），年付享 0.8% 折扣；增值服務(wù)含產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接會(huì)、補(bǔ)貼申報(bào)。
  1. 問：出售方案的價(jià)格和權(quán)益有哪些？
答：獨(dú)棟 5000㎡售價(jià) 2.8 萬 /㎡，總價(jià) 1.4 億；一次性付 95 折，分期首付 50%；權(quán)益：永久冠名、共享 8 折、子女優(yōu)先入學(xué)、可申購(gòu)房補(bǔ)貼。
  1. 問：優(yōu)先適配哪些企業(yè)？
答：優(yōu)先智能制造研發(fā)（20-30 人，年研發(fā) 200 萬 +）、新材料（中試階段）、工業(yè)軟件（服務(wù)長(zhǎng)三角）、成長(zhǎng)型研發(fā)企業(yè)（控成本）。
  1. 問：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有哪些？
答：成本低 19%，產(chǎn)學(xué)研協(xié)同縮研發(fā)周期 22%，硬件適配率 100%，政策獲批率 86%，19 號(hào)線 2027 年通，環(huán)上 2027 年科創(chuàng)企業(yè)破 1100 家。
  1. 問：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？怎么規(guī)避？
答：風(fēng)險(xiǎn)：新增載體分流、高端配套待完善、19 號(hào)線未通；規(guī)避：長(zhǎng)租鎖成本、評(píng)估接待需求、招周邊員工、用接駁車。
  1. 問：綠色節(jié)能措施有哪些？省多少成本？
答：措施：綠建二星，光伏（年 9 萬度）、雨水回收（1800 立方米）、LED 照明（省 32%）；公共能耗降 25%（年省 150 萬），企業(yè)空調(diào)費(fèi)比競(jìng)品低 15%。
  1. 問：與上海大學(xué)的合作有哪些？
答：共建長(zhǎng)三角新材料、智能裝備、生物醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)研究院，共享石墨烯檢測(cè)平臺(tái)，促成 4 項(xiàng)產(chǎn)學(xué)研合作，研發(fā)周期縮 22%，提供實(shí)習(xí)生輸送。
  1. 問：項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)和安防配置如何？
答：三網(wǎng)萬兆光纖接入，支持千兆加密專線；安防含智能門禁（人臉識(shí)別 + 刷卡）、24 小時(shí)紅外監(jiān)控（存 30 天）、自動(dòng)消防報(bào)警，2024 年安全事故率 0。
  1. 問：中試車間的環(huán)保配置能滿足哪些企業(yè)需求？
答：配備獨(dú)立通風(fēng)（10 次 / 小時(shí)）、廢水處理（30 噸 / 天，COD 去除率≥92%）、防爆通風(fēng)柜、惰性氣體保護(hù)系統(tǒng)，滿足新材料、生物科技企業(yè)易燃易爆、環(huán)保排放需求。
十四、免責(zé)聲明

本報(bào)告基于截至 2025 年 11 月的公開數(shù)據(jù)（寶山區(qū)政府文件、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方資料、仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告）及實(shí)地調(diào)研編制，旨在為企業(yè)選址提供參考。市場(chǎng)環(huán)境、政策條款、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況可能隨時(shí)間動(dòng)態(tài)變化，租金、售價(jià)等費(fèi)用可能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，企業(yè)決策前應(yīng)核實(shí)最新信息。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)因使用本報(bào)告內(nèi)容導(dǎo)致的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，具體合作條款以企業(yè)與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方簽訂的正式合同為準(zhǔn)。


上海市寶山區(qū)國(guó)際研發(fā)總部基地招商租賃電話：021-64398555


評(píng)論

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