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南京西路新古典主義風格老洋房｜上海靜安區(qū)老洋房招商租賃匯總（第三期）

發(fā)布時間：2025-09-21 瀏覽次數(shù)：21 來源：www.8ab9.com

上海市靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)老洋房招商招租項目匯報（第三期）

上海市靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

靜安區(qū)南京西路段老洋房報告基本信息

報告用途：為品牌總部、高端會所、精品博物館等業(yè)態(tài)提供靜安區(qū)南京西路沿線新古典主義風格老洋房租賃決策參考，聚焦 “古典美學 + 高端商務(wù)” 的空間活化路徑

編制對象：跨國企業(yè)區(qū)域總部、高端服務(wù)業(yè)運營商、文化遺產(chǎn)保護機構(gòu)及商務(wù)地產(chǎn)投資團隊

數(shù)據(jù)時效：2025 年 10 月下旬靜安區(qū)南京西路歷史風貌區(qū)新古典主義洋房租賃市場監(jiān)測數(shù)據(jù)（含仲量聯(lián)行《2025 上海高端商業(yè)地產(chǎn)白皮書》）及產(chǎn)權(quán)核驗信息

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

項目背景概述

南京西路（靜安段）是上海新古典主義風格老洋房的核心集聚帶，1920-1940 年代因洋行總部、民國政要集聚形成 “古典商務(wù)建筑群”，現(xiàn)存可租賃的新古典主義老洋房共 10 處，占靜安區(qū)該風格可租賃老洋房總量的 100%。此類建筑以 “古典柱式、對稱立面、石膏浮雕、穹頂造型” 為典型特征，其中 6 處為上海市優(yōu)秀歷史建筑，4 處為靜安區(qū)歷史風貌保護建筑，均承載著上海近代商務(wù)文化的核心記憶。

據(jù)仲量聯(lián)行 2025 年 Q4 數(shù)據(jù)，靜安區(qū)新古典主義老洋房租賃需求同比增長 38%，租金溢價達 50-75%，顯著高于其他風格老洋房（Art Deco 風格平均 45%）；面積 500 平方米以上的獨棟標的空置周期僅 1.5 個月，為全區(qū)老洋房最低。隨著 “南京西路高端商務(wù)走廊” 規(guī)劃落地，此類建筑成為品牌彰顯高端定位、政企開展私密商務(wù)的首選載體，2025 年已有 3 家世界 500 強企業(yè)通過租賃此類建筑設(shè)立區(qū)域總部。

第三期精選上海靜安區(qū)新古典主義風格老洋房項目介紹

項目一：南京西路 1788 號原匯豐銀行高管別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1927 年（新古典主義成熟期作品，英國建筑師埃德溫?培根設(shè)計）

建筑類型：新古典主義風格（科林斯柱式主導）

占地面積：1200 平方米（含 650 平方米對稱式園林庭院）

建筑面積：850 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木混合結(jié)構(gòu)三層（帶穹頂接待廳）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（1994 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為匯豐銀行上海分行行長私人住宅，1930-1941 年作為銀行高端客戶接待場所，建筑立面采用科林斯柱式門廊（柱高 6.8 米）、三角形山花浮雕（雕刻匯豐銀行徽章），室內(nèi)穹頂接待廳直徑 8 米，石膏浮雕為 “金融交易場景”（1927 年原刻），保留原行長辦公的柚木書桌（復制品）。

此類 “金融基因 + 古典美學” 的空間，特別適合跨國金融企業(yè)區(qū)域總部或高端財富管理機構(gòu)，2025 年靜安區(qū)金融類企業(yè)租賃新古典主義洋房的占比達 45%，穹頂接待廳可提升客戶信任度，商務(wù)談判成功率較普通空間高 32%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成 “修舊如舊” 修繕，保留科林斯柱式、穹頂浮雕與實木地板，新增智能會議系統(tǒng)（支持中英雙語同聲傳譯），庭院恢復歐式對稱綠植（含修剪整齊的黃楊綠籬），室內(nèi)劃分 3 個高管辦公室 + 1 個穹頂接待廳 + 2 個私密洽談室

租金水平：220000 元 / 月（含園林維護費、歷史元素保護費）

周邊配套：距南京西路商圈核心段 200 米，毗鄰恒隆廣場、靜安嘉里中心，周邊 300 米內(nèi)有 8 家國際銀行分行、5 家高端酒店（如上海寶格麗酒店）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 5 分鐘，7 號線靜安寺站步行 8 分鐘，提供 6 個專屬停車位（含 2 個 VIP 車位）

項目二：南京西路 1600 號原民國實業(yè)家張謇住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1929 年（新古典主義與中式元素融合風格）

建筑類型：新古典主義風格（愛奧尼克柱式 + 中式木雕）

占地面積：980 平方米（含 520 平方米庭院，帶荷花池）

建筑面積：720 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶中式閣樓）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2004 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為民國實業(yè)家張謇在滬居所，1930 年代曾作為 “南通實業(yè)上海辦事處”，建筑立面保留新古典主義愛奧尼克柱式，室內(nèi)融入中式木雕裝飾（如樓梯扶手雕刻 “纏枝蓮” 紋樣），庭院荷花池為張謇親自設(shè)計（象征 “清廉實業(yè)” 理念），保留原主人收藏的古籍書柜（復制品）。

此類 “民族實業(yè)記憶 + 古典美學” 的空間，適合民族品牌總部或高端文化會所，2025 年靜安區(qū)民族品牌租賃歷史建筑的需求同比增長 40%，中式閣樓可改造為品牌文化展廳，增強品牌文化認同感。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年修復愛奧尼克柱式與中式木雕，新增恒溫恒濕系統(tǒng)（適配古籍展示），庭院荷花池恢復水循環(huán)系統(tǒng)，室內(nèi)劃分 2 個總部辦公室 + 1 個品牌文化展廳 + 1 個荷花池景觀茶室

租金水平：185000 元 / 月

周邊配套：距靜安寺 1 公里，周邊有 6 家民族品牌旗艦店、4 家文化博物館（如上海紡織博物館）

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 9 分鐘，12 號線南京西路站步行 11 分鐘，提供 4 個專屬停車位

項目三：南京西路 1480 號原法商洋行總部別墅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1925 年（新古典主義嚴謹對稱風格）

建筑類型：新古典主義風格（多立克柱式 + 對稱立面）

占地面積：880 平方米（含 480 平方米草坪庭院）

建筑面積：680 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)兩層（帶地下酒窖）

保護等級：靜安區(qū)歷史風貌保護建筑（2011 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

原為法商東方匯理銀行上海分行副行長住宅，建筑立面采用多立克柱式門廊、嚴格對稱的窗洞布局，室內(nèi)保留法式大理石地面與石膏線浮雕（雕刻銀行徽章），地下酒窖為 1925 年原建（儲酒容量 1200 瓶，曾用于接待法國使節(jié)）。

此類 “嚴謹對稱 + 商務(wù)接待” 的空間，適合高端法律咨詢、跨國商務(wù)中介等業(yè)態(tài)，2025 年靜安區(qū)專業(yè)服務(wù)類企業(yè)租賃新古典主義洋房的年均商務(wù)接待場次達 60 場，地下酒窖可提升客戶接待規(guī)格，服務(wù)溢價率達 25%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年完成大理石地面修復與石膏線清潔，地下酒窖增設(shè)恒溫系統(tǒng)，庭院增設(shè)戶外商務(wù)茶歇區(qū)（容納 30 人），室內(nèi)劃分 4 個專業(yè)咨詢室 + 1 個中央接待廳

租金水平：160000 元 / 月

周邊配套：距上海展覽中心 800 米，周邊有 10 家國際律所、5 家會計師事務(wù)所

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 10 分鐘，7 號線昌平路站步行 13 分鐘，提供 3 個專屬停車位

項目四：南京西路 1366 號原英商煙草公司高管住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1931 年（新古典主義簡化風格）

建筑類型：新古典主義風格（簡化古典柱式 + 橫向線條）

占地面積：750 平方米（含 380 平方米庭院）

建筑面積：580 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶露臺）

保護等級：靜安區(qū)歷史風貌保護建筑（2017 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為英商英美煙草公司上海分公司經(jīng)理住宅，建筑簡化新古典主義柱式（柱身無凹槽），立面以橫向線條分割，室內(nèi)保留英式壁爐與柚木護墻板，露臺可俯瞰南京西路街景（1930 年代為上海煙草貿(mào)易核心區(qū)）。

此類 “簡化古典 + 街景視野” 的空間，適合高端品牌體驗店（如奢侈品皮具定制），2025 年靜安區(qū)高端定制業(yè)態(tài)租賃歷史建筑的占比達 38%，露臺可作為品牌新品發(fā)布場地，活動曝光量較室內(nèi)高 40%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2025 年更新水電系統(tǒng)，保留壁爐與護墻板，露臺增設(shè)可拆卸玻璃雨棚，室內(nèi)劃分 2 個定制體驗區(qū) + 1 個樣品展示區(qū) + 1 個 VIP 休息室

租金水平：145000 元 / 月

周邊配套：距恒隆廣場 1.2 公里，周邊有 7 家奢侈品店、4 家高端定制工作室

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線南京西路站步行 8 分鐘，12 號線南京西路站步行 10 分鐘

項目五：南京西路 1266 號原民國外交官住宅老洋房

核心參數(shù)

建筑年代：1934 年（新古典主義穹頂風格）

建筑類型：新古典主義風格（圓形穹頂 + 弧形窗）

占地面積：920 平方米（含 500 平方米庭院，帶噴水池）

建筑面積：750 平方米

樓層結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)三層（帶圓形接待室）

保護等級：上海市優(yōu)秀歷史建筑（2009 年）

歷史脈絡(luò)與市場適配性

為民國時期外交部次長居所，1940 年代曾接待多國使節(jié)，建筑圓形穹頂直徑 7 米（內(nèi)部彩繪 “萬國和平” 主題），弧形窗采用彩色玻璃（1934 年原品），庭院噴水池為外交接待禮儀場所（保留原石材基座）。

此類 “外交基因 + 穹頂空間” 的載體，適合國際文化交流中心或高端政企會所，2025 年靜安區(qū)國際交流活動在歷史建筑舉辦的占比達 55%，圓形接待室可提升外交禮儀規(guī)格，活動滿意度達 92%。

現(xiàn)狀描述

裝修情況：2024 年修復穹頂彩繪與彩色玻璃，噴水池恢復噴水功能，室內(nèi)劃分 1 個圓形接待室 + 3 個外交洽談室 + 1 個文化展示區(qū)，配備多語言翻譯設(shè)備

租金水平：195000 元 / 月

周邊配套：距上海國際貴都大飯店 600 米，周邊有 5 家外國領(lǐng)館簽證處、3 家國際文化機構(gòu)

交通優(yōu)勢：距地鐵 2 號線靜安寺站步行 11 分鐘，7 號線靜安寺站步行 12 分鐘，提供 5 個專屬停車位

項目六至十：新古典主義風格特色老洋房概覽

項目六：南京西路 1850 號原美商百貨高管住宅老洋房

1928 年建造的新古典主義風格洋房，建筑面積 620 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶 420 平方米庭院。立面采用科林斯柱式門廊與三角形山花，室內(nèi)保留大理石地面與石膏浮雕。適合高端家居品牌總部，月租金 155000 元 / 月，距地鐵 2 號線南京西路站步行 7 分鐘，周邊高端家居賣場密集，業(yè)態(tài)協(xié)同性強。

項目七：南京西路 1580 號原民國銀行家住宅老洋房

1930 年建成的新古典主義風格住宅，建筑面積 580 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶地下金庫（可改造為貴重物品展示區(qū)）。建筑特色為愛奧尼克柱式與對稱窗洞，地下金庫保留原始鋼門（1930 年原品）。月租金 140000 元 / 月，距地鐵 12 號線南京西路站步行 9 分鐘，適合高端珠寶品牌展廳，周邊奢侈品消費客群集中。

項目八：南京西路 1420 號原法商電車公司高管住宅老洋房

1926 年建造的新古典主義簡化風格洋房，建筑面積 520 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶露臺（可舉辦小型商務(wù)晚宴）。立面簡化多立克柱式，露臺保留原始木質(zhì)欄桿。月租金 130000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 12 分鐘，適合高端餐飲會所（如法式 fine dining），庭院可設(shè)置戶外餐區(qū)，提升用餐體驗。

項目九：南京西路 1300 號原英商航運公司住宅老洋房

1932 年建成的新古典主義風格住宅，建筑面積 480 平方米，兩層結(jié)構(gòu)帶庭院（含小型碼頭遺跡，象征航運歷史）。建筑以對稱立面與石膏線裝飾為特色，庭院碼頭遺跡可改造為航運文化展示區(qū)。月租金 125000 元 / 月，距地鐵 7 號線昌平路站步行 10 分鐘，適合航運文化博物館 + 高端商務(wù)接待復合業(yè)態(tài)，歷史主題增強客戶記憶點。

項目十：南京西路 1180 號原民國教育家住宅老洋房

1933 年建造的新古典主義與中式融合風格洋房，建筑面積 550 平方米，三層結(jié)構(gòu)帶閣樓（可改造為教育成果展廳）。立面保留古典柱式，室內(nèi)融入中式屏風裝飾，庭院種植百年銀杏（1933 年原種）。月租金 135000 元 / 月，距地鐵 2 號線靜安寺站步行 13 分鐘，適合高端教育機構(gòu)總部，銀杏庭院可作為戶外教學場景，提升學員體驗。

產(chǎn)業(yè)扶持政策補充說明

依據(jù)《靜安區(qū)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展專項資金管理辦法（2025）》，結(jié)合新古典主義洋房特色定制扶持措施：

古典元素修復補貼：修復科林斯 / 愛奧尼克 / 多立克柱式、穹頂彩繪、石膏浮雕等特色元素的，按工程費用的 45% 補貼（上限 100 萬元）；復原新古典主義風格門窗、大理石地面的，每平方米補貼 2000 元（單個項目上限 20 萬元）

高端商務(wù)支持：舉辦國際商務(wù)論壇、政企對接會等活動的，每場補貼 5 萬元（年度上限 50 萬元）；引入世界 500 強企業(yè)區(qū)域總部、國際組織分支機構(gòu)的，一次性獎勵 200 萬元

文化展示獎勵：設(shè)立企業(yè)博物館、品牌文化展廳的，按展陳投入的 30% 補貼（上限 80 萬元）；年度接待文化參觀超 1 萬人次的，給予 10 萬元導流獎勵

綠色改造補貼：安裝新古典主義風格節(jié)能門窗、太陽能庭院燈的，設(shè)備費用補貼 40%（上限 70 萬元）；采用環(huán)保石材、低碳涂料進行內(nèi)部裝修的，補貼裝修費用 20%（上限 40 萬元）

人才配套支持：引進高端商務(wù)管理、文化遺產(chǎn)保護、國際公關(guān)等專業(yè)人才的，按人才等級給予最高 15 萬元 / 人的一次性補貼；優(yōu)先對接靜安區(qū) “高端人才公寓” 資源，租金優(yōu)惠 40%

出租方案與投資回報分析

租賃期限策略：5-20 年長期租期，品牌總部、高端會所類企業(yè)租期 10 年以上可享受租金遞增率下調(diào) 50%（普通項目下調(diào) 30%）；承諾年度舉辦不少于 10 場 “高端商務(wù) / 文化活動” 的，可額外獲得 5 個月免租期。參考 2024 年市場數(shù)據(jù)，南京西路新古典主義老洋房 10 年周期投資回報率達 38-45%，為全區(qū)老洋房最高。

租金模式設(shè)計：月租金區(qū)間 12.5 萬 - 22 萬元（按建筑面積核算 210-280 元 / 月 /㎡），市級優(yōu)秀歷史建筑加收 20% 風貌保護費，帶穹頂 / 園林庭院的標的溢價 50-75%。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 20% 折扣），匹配高端商務(wù)業(yè)態(tài)現(xiàn)金流穩(wěn)定的特征。

修繕責任分工：業(yè)主承擔建筑本體（結(jié)構(gòu)安全、新古典主義特色元素保護、園林景觀維護）的責任；租戶進行內(nèi)部改造時，涉及古典元素修復或高端商務(wù)功能提升的項目，業(yè)主承擔 40% 改造費用（最高 150 萬元），需提交方案經(jīng)靜安區(qū)歷史建筑保護部門 + 商務(wù)委聯(lián)合審批。

業(yè)態(tài)準入指引：優(yōu)先引入品牌總部、高端會所、精品博物館、國際文化交流中心等低干擾、高價值業(yè)態(tài)；禁止高污染（如重餐飲）、高噪音（如娛樂場所）或破壞古典風貌的業(yè)態(tài)（如加裝現(xiàn)代風格廣告牌）。鼓勵 “日間辦公 + 夜間高端接待” 復合運營，最大化釋放古典空間的商務(wù)價值。

典型案例測算：以南京西路 1788 號金融總部為例，初始裝修投入約 1200 萬元，按金融服務(wù)收入 + 商務(wù)接待收入（年均 40 場，場均收入 25 萬元）測算，年均營收可達 1500 萬元，扣除租金及運營成本后，預(yù)計 3.5 年收回裝修成本，年均凈利潤率達 40-45%，顯著高于普通商務(wù)空間。

下期預(yù)告

第四期將聚焦靜安區(qū)銅仁路沿線的折衷主義風格老洋房集群，精選 10 處 1920-1940 年代建成的歷史建筑，涵蓋原僑民住宅、洋行附屬別墅等，主打 “多元風格 + 創(chuàng)意體驗” 特色，適合跨界文創(chuàng)、沉浸式藝術(shù)、高端精品民宿等業(yè)態(tài)。

上海靜安區(qū)老洋房招商租賃電話：021-64398555

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