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A.F.A 上海融僑中心招商招租綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2025-09-07 瀏覽次數(shù)：28 來源：www.8ab9.com

一、A.F.A 上海融僑中心報(bào)告基礎(chǔ)信息

1.1 報(bào)告用途

為企業(yè)董事長及戰(zhàn)略決策層提供融僑中心租賃選址的專業(yè)數(shù)據(jù)支持與深度分析，覆蓋項(xiàng)目?jī)r(jià)值、產(chǎn)業(yè)適配、成本效益、風(fēng)險(xiǎn)提示等核心維度，支撐科學(xué)決策。

1.2 編制對(duì)象

企業(yè)董事長、戰(zhàn)略規(guī)劃部、行政選址團(tuán)隊(duì)

1.3 數(shù)據(jù)時(shí)效

截至 2025 年 9 月（數(shù)據(jù)來源：長寧區(qū)政府 2025 年公開政策文件、融僑集團(tuán)官方竣工公示、第三方機(jī)構(gòu)《2025 年上海長寧區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告》、實(shí)地勘測(cè)數(shù)據(jù)）

1.4 編輯單位

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組（10 年 + 上海核心城區(qū)商辦項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)超 60 家上市企業(yè)及文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)選址）

二、A.F.A 上海融僑中心項(xiàng)目介紹

融僑中心（A.F.A 上海融僑中心）位于上海市長寧區(qū)淮海西路 570 號(hào)，由融僑集團(tuán)投資開發(fā)，前身為上海第十鋼鐵廠與知名的紅坊創(chuàng)意園區(qū)，2025 年正式竣工交付，是長寧區(qū) "工業(yè)遺存更新 + 藝術(shù)商業(yè)融合" 的標(biāo)桿項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積約 23 萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋10 萬平方米國際甲級(jí)辦公樓、5 萬平方米藝術(shù)購物中心、6000 平方米 ROJO 藝文空間及6000 平方米城市生態(tài)綠地，整體定位 "Art for Life, Art for All"，打造 "辦公 + 商業(yè) + 文化 + 生態(tài)" 四位一體的創(chuàng)新型綜合體。

項(xiàng)目由世界級(jí)設(shè)計(jì)事務(wù)所三菱地所主導(dǎo)規(guī)劃，特邀普利茲克建筑獎(jiǎng)得主西澤立衛(wèi)負(fù)責(zé)工業(yè)遺存保護(hù)設(shè)計(jì)，保留紅坊標(biāo)志性紅色廠房結(jié)構(gòu)與藝術(shù)基因，同時(shí)植入現(xiàn)代玻璃幕墻與通透空間設(shè)計(jì)。項(xiàng)目已獲LEED 金級(jí)認(rèn)證、中國綠色建筑二星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)，采用雨水回收系統(tǒng)（年回收量 5000 立方米）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 12 萬度）、智能照明（節(jié)能率 35%）等綠色技術(shù)，年碳排放量較傳統(tǒng)寫字樓降低 35%。

截至 2025 年 9 月，項(xiàng)目辦公部分出租率達(dá) 65%，入駐企業(yè)以文創(chuàng)設(shè)計(jì)（如某知名影視制作公司）、數(shù)字經(jīng)濟(jì)（如某智慧零售解決方案企業(yè)）、專業(yè)服務(wù)（如某高端品牌咨詢機(jī)構(gòu)）為主，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá) 70%，ROJO 藝文空間已舉辦藝術(shù)特展 3 場(chǎng)、公共文化論壇 5 場(chǎng)，初步形成 "藝術(shù) + 商務(wù)" 的獨(dú)特氛圍。

三、A.F.A 上海融僑中心區(qū)位介紹

3.1 戰(zhàn)略地理位置與商務(wù)集群

項(xiàng)目地處長寧區(qū)淮海西路核心地段，位于長寧、徐匯、靜安三區(qū)交界，東鄰徐家匯商業(yè)中心（1.5 公里），西接虹橋 CBD（3 公里），北鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米），處于上海中心城區(qū)連接大虹橋的 "咽喉節(jié)點(diǎn)"，同時(shí)享受成熟商圈配套與虹橋產(chǎn)業(yè)輻射雙重紅利。

周邊 1 公里內(nèi)集聚 IM 長寧國際、東方明珠凱旋中心、寶地新華大廈等高端商辦項(xiàng)目，總辦公面積超 25 萬平方米，2024 年該區(qū)域商務(wù)樓宇稅收貢獻(xiàn)達(dá) 32 億元，占長寧區(qū)商務(wù)樓宇總稅收的 18%，形成 "文創(chuàng) + 數(shù)字 + 專業(yè)服務(wù)" 的商務(wù)集群，產(chǎn)業(yè)密度與高端氛圍突出。

3.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)與發(fā)展?jié)摿?/span>

長寧區(qū) 2024 年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 2789 億元，同比增長 7.4%，增速位居全市前列；區(qū)級(jí)一般公共預(yù)算收入 180.89 億元，同步增長 7.4%；億元以上電商平臺(tái)交易總額 16183 億元，同比增長 16.2%，連續(xù) 5 年位列全市第一；軟件信息業(yè)營收規(guī)模突破 1300 億元，排名全市第三，區(qū)域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn) "數(shù)字化引領(lǐng)、高端化集聚" 特征。

根據(jù)《長寧區(qū) 2025-2030 年產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》，項(xiàng)目所在的 "淮海西路 - 新華路板塊" 被定位為 "文創(chuàng)數(shù)字融合示范區(qū)"，計(jì)劃到 2026 年引入文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè) 50 家以上，配套建設(shè) 3 個(gè)藝術(shù)文化平臺(tái)，屆時(shí)項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)將進(jìn)一步提升。

四、A.F.A 上海融僑中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析定位

4.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃體系

長寧區(qū)構(gòu)建 "3+3" 產(chǎn)業(yè)體系，明確核心發(fā)展方向，政策均不涉及稅收掛鉤優(yōu)惠：

四大經(jīng)濟(jì)支柱：臨空經(jīng)濟(jì)（2024 年?duì)I收 480 億元）、總部經(jīng)濟(jì)（68 家跨國公司地區(qū)總部）、數(shù)字經(jīng)濟(jì)（營收 1320 億元，占 GDP 49.2%）、開放經(jīng)濟(jì)（外貿(mào)進(jìn)出口總額同比增長 8.1%）；

六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：航空物流、時(shí)尚創(chuàng)意、信息服務(wù)業(yè)（含 AI、大數(shù)據(jù)）、"互聯(lián)網(wǎng) + 生活性服務(wù)業(yè)"、專業(yè)服務(wù)（法律 / 稅務(wù) / 咨詢）、綠色低碳；

兩大新興賽道：低空經(jīng)濟(jì)（2024 年虹橋國際低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園長寧園開園，引入企業(yè) 12 家）、產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)（培育黑湖智造等 22 家全國性平臺(tái)企業(yè)）。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策聚焦 "創(chuàng)新載體建設(shè)、技術(shù)研發(fā)支持、人才保障"，通過補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)、資源對(duì)接推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其對(duì)文創(chuàng)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合領(lǐng)域傾斜支持。

4.2 項(xiàng)目與區(qū)域產(chǎn)業(yè)適配性

融僑中心的 "文創(chuàng) + 數(shù)字 + 藝術(shù)" 定位與長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高度契合：

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：依托 ROJO 藝文空間與紅坊藝術(shù)基因，承接長寧區(qū) "時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)升級(jí)" 戰(zhàn)略，入駐的影視制作、品牌設(shè)計(jì)企業(yè)可對(duì)接區(qū)域文創(chuàng)資源（如新華路風(fēng)貌區(qū)文化 IP）；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域：項(xiàng)目配備 "5G + 千兆" 雙千兆網(wǎng)絡(luò)、邊緣計(jì)算節(jié)點(diǎn)，適配智慧零售、數(shù)字內(nèi)容等細(xì)分領(lǐng)域企業(yè)需求，與虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園形成技術(shù)協(xié)作；

跨界融合優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng) "藝術(shù) + 數(shù)字" 應(yīng)用場(chǎng)景（如數(shù)字藝術(shù)展、AI 設(shè)計(jì)論壇），符合長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型" 政策導(dǎo)向，入駐企業(yè)可優(yōu)先申報(bào)相關(guān)專項(xiàng)補(bǔ)貼。

五、A.F.A 上海融僑中心產(chǎn)業(yè)聚集情況

5.1 長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)

長寧區(qū)已形成 "熱帶雨林式" 產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為項(xiàng)目提供成熟產(chǎn)業(yè)支撐：

數(shù)字經(jīng)濟(jì)集群：虹橋臨空數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園入駐企業(yè)超 300 家，包括攜程（在線旅游）、拼多多（電商）、飛書深諾（數(shù)字營銷）等龍頭，2024 年集群營收達(dá) 950 億元，占全區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)總營收的 72%；

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群：新華路、淮海西路沿線集聚文創(chuàng)企業(yè)超 500 家，涵蓋影視制作（如尚世影業(yè)）、藝術(shù)展覽（如紅坊原入駐機(jī)構(gòu)）、品牌設(shè)計(jì)等，2024 年文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)占全區(qū) 18%；

專業(yè)服務(wù)集群：延安西路、虹橋路沿線集聚法律、稅務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)超 200 家，包括普華永道、德勤等國際四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所分公司，形成 "商務(wù)服務(wù)一條街"；

低空經(jīng)濟(jì)集群：2024 年進(jìn)博會(huì)期間，虹橋國際低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園長寧園正式開放，引入億航智能（無人機(jī)）、翼航科技（低空交通管理）等企業(yè)，完善航空服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。

5.2 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)聚集現(xiàn)狀

項(xiàng)目依托區(qū)域集群基礎(chǔ)，已形成 "文創(chuàng)引領(lǐng) + 數(shù)字協(xié)同 + 專業(yè)配套" 的產(chǎn)業(yè)格局：

文創(chuàng)企業(yè)占比 40%：包括某影視制作公司（年?duì)I收超 2 億元，參與多部頭部影視劇制作）、某高端品牌設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)（服務(wù)奢侈品客戶），ROJO 藝文空間為其提供展覽、發(fā)布會(huì)場(chǎng)地支持；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)占比 35%：如某智慧零售解決方案企業(yè)（為連鎖品牌提供 AI 導(dǎo)購系統(tǒng)）、某數(shù)字內(nèi)容公司（制作虛擬偶像與短視頻內(nèi)容），企業(yè)間年均開展技術(shù)合作超 20 次；

專業(yè)服務(wù)企業(yè)占比 25%：如某品牌咨詢機(jī)構(gòu)（服務(wù)時(shí)尚領(lǐng)域客戶）、某知識(shí)產(chǎn)權(quán)律所（專注文創(chuàng)版權(quán)保護(hù)），為文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)提供配套服務(wù)，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

2025 年上半年，項(xiàng)目?jī)?nèi)企業(yè)平均營收增速達(dá) 16%，高于長寧區(qū)同行業(yè)平均增速（13%），產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

六、A.F.A 上海融僑中心交通優(yōu)勢(shì)

6.1 軌道交通（公共交通核心）

項(xiàng)目軌道交通網(wǎng)絡(luò)密集，換乘便捷性位居長寧區(qū)前列：

地鐵 3 號(hào)線 / 4 號(hào)線 / 10 號(hào)線虹橋路站：步行僅 3 分鐘（實(shí)測(cè)距離 150 米），3 號(hào)線直達(dá)上?；疖囌荆?5 分鐘）、上海南站（25 分鐘）；4 號(hào)線為環(huán)線，可換乘 1、2、7、9 等線路，通達(dá)陸家嘴（30 分鐘）、靜安寺（10 分鐘）；10 號(hào)線直達(dá)虹橋國際機(jī)場(chǎng)（12 分鐘）、虹橋火車站（15 分鐘）、豫園（35 分鐘），串聯(lián)上海東西向核心商圈；

未來規(guī)劃：2026 年地鐵 19 號(hào)線（在建）將在項(xiàng)目周邊增設(shè)站點(diǎn)，進(jìn)一步提升軌道交通覆蓋密度。

6.2 道路交通（自駕與商務(wù)出行）

城市高架：駕車 5 分鐘接入延安高架（淮海西路入口），向東直達(dá)靜安寺（10 分鐘）、人民廣場(chǎng)（15 分鐘）；8 分鐘接入內(nèi)環(huán)高架（虹橋路入口），北接滬嘉高速、南連滬閔高架，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)快速通勤；

機(jī)場(chǎng)與樞紐：12 分鐘車程至虹橋國際機(jī)場(chǎng)（距離 5 公里），35 分鐘至浦東國際機(jī)場(chǎng)（距離 38 公里），15 分鐘至虹橋火車站（距離 6 公里），適配企業(yè)高管商務(wù)出行需求；

地面公交：周邊 500 米內(nèi)有 12 個(gè)公交站點(diǎn)（含 48 路、141 路、911 路、72 路等），覆蓋長寧、徐匯、靜安、普陀等行政區(qū)，員工通勤選擇多元。

6.3 對(duì)外交通（長三角聯(lián)動(dòng)）

依托虹橋樞紐，項(xiàng)目形成 "1 小時(shí)長三角商務(wù)圈"：

通過 G60 滬昆高速，1 小時(shí)可達(dá)蘇州、嘉興；

通過 G50 滬渝高速，1.5 小時(shí)可達(dá)無錫、常州；

借助虹橋火車站高鐵網(wǎng)絡(luò)，2 小時(shí)內(nèi)直達(dá)南京、杭州、合肥等長三角省會(huì)城市，利于企業(yè)跨區(qū)域業(yè)務(wù)布局與分支機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)。

七、A.F.A 上海融僑中心項(xiàng)目參數(shù)

7.1 核心建筑參數(shù)

總建筑面積：約 23 萬平方米（辦公 10 萬平方米、商業(yè) 5 萬平方米、ROJO 藝文 6000 平方米、生態(tài)綠地 6000 平方米、地下車庫及配套 2.4 萬平方米）；

辦公建筑構(gòu)成：3 棟甲級(jí)辦公樓（A 座 20 層、B 座 19 層、C 座 17 層）+4 棟獨(dú)棟總部辦公樓（5 層 / 棟）；

標(biāo)準(zhǔn)層參數(shù)：A 座約 1952㎡、B 座約 1889㎡、C 座約 1768㎡，整層得房率 73%（高于長寧區(qū)甲級(jí)寫字樓平均得房率 70%）；辦公區(qū)層高 4.5 米（凈高 3.0 米），滿足開放式辦公與展廳布局需求；

樓面荷載：甲級(jí)辦公樓 2.8kN/㎡（約 280kg/㎡），獨(dú)棟辦公樓 3.0kN/㎡（適配文創(chuàng)企業(yè)大型裝置與數(shù)字設(shè)備）；

停車配置：地下 2 層停車場(chǎng)，共 1000 個(gè)車位（含 150 個(gè)新能源汽車充電樁車位），車位配比 1:100（辦公部分），月租金 900 元 / 個(gè)；

綠色技術(shù)：雨水回收系統(tǒng)（年回收量 5000 立方米，用于綠化灌溉）、屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)（年發(fā)電量 12 萬度，滿足公共區(qū)域 30% 用電需求）、智能照明（人體感應(yīng)控制，節(jié)能率 35%）。

7.2 智慧與硬件配置

智能系統(tǒng)：大堂配備 AI 訪客登記系統(tǒng)（支持身份證 / 人臉 / 企業(yè)邀請(qǐng)碼，登記時(shí)間≤30 秒）；樓層入口采用人臉識(shí)別 + 刷卡雙驗(yàn)證門禁，記錄可追溯；公共區(qū)域部署智能能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)（實(shí)時(shí)監(jiān)控水電使用，生成月度節(jié)能報(bào)告）；

網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：電信、聯(lián)通、移動(dòng)三網(wǎng)接入，支持千兆帶寬，配備 5G 室內(nèi)分布系統(tǒng)；為數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)提供 "專屬網(wǎng)絡(luò)通道"（低延遲≤10ms，高安全加密），保障數(shù)據(jù)傳輸穩(wěn)定；

電梯配置：每棟甲級(jí)辦公樓配備 6 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.5m/s）+1 部貨梯（載重 2000KG，速度 1.5m/s），分高 / 中 / 低三區(qū)運(yùn)行；高峰時(shí)段（8:30-9:30）候梯時(shí)間≤35 秒；

會(huì)議設(shè)施：ROJO 藝文空間內(nèi)設(shè) 1 個(gè) 300 人報(bào)告廳（配備高清 LED 屏、同聲傳譯設(shè)備）、2 個(gè) 100 人中型會(huì)議室、4 個(gè) 20 人小型會(huì)議室，支持?jǐn)?shù)字藝術(shù)展與跨國視頻連線。

八、A.F.A 上海融僑中心項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析

選取長寧區(qū)同區(qū)域 2 個(gè)中高端商辦項(xiàng)目作為競(jìng)品，從產(chǎn)業(yè)定位、硬件配置、租金成本、配套設(shè)施四個(gè)維度客觀對(duì)比，突出融僑中心的差異化優(yōu)勢(shì)：

8.1 競(jìng)品 1：晶耀虹橋（天山路與古北路交匯處）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 25 萬平方米，2025 年竣工，由鐵獅門、新長寧集團(tuán)、三菱地所聯(lián)合開發(fā)，定位 "科技生態(tài)綜合體"，辦公出租率 70%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦人工智能、綠色科技，入駐企業(yè)包括某 AI 算法公司、某新能源企業(yè)區(qū)域總部；

優(yōu)勢(shì)：科技屬性突出（配備智能網(wǎng)聯(lián)汽車測(cè)試通道）、生態(tài)綠地面積大（1.2 萬平方米）；

劣勢(shì)：租金成本高（2025 年辦公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比融僑中心高 30%-50%）；缺乏文化藝術(shù)配套，文創(chuàng)企業(yè)適配性低；

差異化對(duì)比：融僑中心以 "藝術(shù) + 文創(chuàng)" 為核心特色，租金性價(jià)比更高，適合注重文化氛圍的文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)；晶耀虹橋更適合科技研發(fā)、綠色能源領(lǐng)域企業(yè)。

8.2 競(jìng)品 2：虹橋上城（臨空 12 號(hào)地塊）

基礎(chǔ)信息：總建筑面積 44.9 萬平方米，2025 年竣工，定位 "臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)標(biāo)桿綜合體"，辦公出租率 68%；

產(chǎn)業(yè)定位：聚焦航空服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)，入駐企業(yè)包括某航空物流企業(yè)、某大數(shù)據(jù)分析公司；

優(yōu)勢(shì)：規(guī)模效應(yīng)顯著（辦公面積 20 萬平方米）、臨空經(jīng)濟(jì)政策支持力度大；

劣勢(shì)：地理位置偏西（距離徐家匯商圈 5 公里），商務(wù)配套依賴虹橋 CBD；缺乏藝術(shù)文化載體，文創(chuàng)企業(yè)協(xié)同性弱；

差異化對(duì)比：融僑中心區(qū)位更優(yōu)（近徐家匯 + 虹橋），藝術(shù)配套獨(dú)特，適合文創(chuàng)與數(shù)字融合型企業(yè)；虹橋上城更適合航空服務(wù)、重型數(shù)字研發(fā)企業(yè)。

九、A.F.A 上海融僑中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

基于項(xiàng)目自身屬性與競(jìng)品對(duì)比，融僑中心的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以數(shù)據(jù)支撐，客觀中立：

9.1 文化藝術(shù)獨(dú)特性（不可復(fù)制優(yōu)勢(shì)）

工業(yè)遺存與藝術(shù)基因：保留紅坊標(biāo)志性紅色廠房結(jié)構(gòu)，ROJO 藝文空間為上海市級(jí)文物保護(hù)單位（原十鋼冷軋車間），2025 年已舉辦 3 場(chǎng)藝術(shù)特展，吸引觀眾超 5 萬人次，為入駐企業(yè)提供品牌曝光與文化社交平臺(tái)；

差異化氛圍：項(xiàng)目藝術(shù)購物中心引入 "藝術(shù)快閃店"（如某奢侈品牌藝術(shù) Popup）、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)商業(yè)綜合體形成差異，提升員工工作生活品質(zhì)，2025 年員工滿意度調(diào)研達(dá) 85%，高于長寧區(qū)平均水平（78%）。

9.2 區(qū)位平衡點(diǎn)（空間優(yōu)勢(shì)）

雙商圈輻射：處于徐家匯商業(yè)中心（1.5 公里）與虹橋 CBD（3 公里）中間，既享受徐家匯成熟商業(yè)配套（港匯恒隆、美羅城），又承接虹橋產(chǎn)業(yè)外溢（航空服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)），商務(wù)便利性與產(chǎn)業(yè)協(xié)同性兼顧；

歷史風(fēng)貌毗鄰：北鄰新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)，環(huán)境宜居，適合商務(wù)接待與員工休閑，區(qū)別于純商圈項(xiàng)目的喧囂感。

9.3 業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)（功能優(yōu)勢(shì)）

辦公 + 商業(yè) + 文化 + 生態(tài)四位一體：企業(yè)員工可在 15 分鐘內(nèi)完成 "辦公 - 餐飲 - 藝術(shù)體驗(yàn) - 休閑" 全場(chǎng)景切換，ROJO 藝文空間可舉辦企業(yè)發(fā)布會(huì)、客戶答謝展，降低外部場(chǎng)地租賃成本（內(nèi)部使用費(fèi)用比外部低 40%）；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同：文創(chuàng)企業(yè)與數(shù)字企業(yè)可通過項(xiàng)目平臺(tái)開展跨界合作（如數(shù)字藝術(shù)展、AI 設(shè)計(jì)項(xiàng)目），2025 年已促成此類合作 5 次，提升企業(yè)業(yè)務(wù)拓展效率。

9.4 成本效益優(yōu)勢(shì)（價(jià)格優(yōu)勢(shì)）

租金性價(jià)比高：2025 年辦公租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于晶耀虹橋（6.5-7.5 元）、東方明珠凱旋中心（7.2-7.5 元），1000 平方米空間月租金比晶耀虹橋低 1.5-3 萬元；

政策紅利疊加：作為長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字融合示范區(qū)" 重點(diǎn)項(xiàng)目，入駐企業(yè)可優(yōu)先申報(bào)文創(chuàng)研發(fā)補(bǔ)貼、數(shù)字化轉(zhuǎn)型支持（最高 500 萬元），進(jìn)一步降低運(yùn)營成本。

十、A.F.A 上海融僑中心商業(yè)配套介紹

10.1 內(nèi)部配套（專屬服務(wù)）

藝術(shù)商業(yè)：5 萬平方米 A.F.A MALL 引入 "藝術(shù) + 零售" 業(yè)態(tài)，包括文創(chuàng)集合店（如某知名 IP 衍生品店）、藝術(shù)主題餐飲（如某畫廊餐廳）、生活方式品牌（如某設(shè)計(jì)師家居店），滿足員工日常消費(fèi)與商務(wù)宴請(qǐng)需求（人均 80-200 元）；

ROJO 藝文空間：6000 平方米，分為多功能廳（300 人）、中央花園（露天展覽）、藝術(shù)展廳（常設(shè)數(shù)字藝術(shù)展），入駐企業(yè)可免費(fèi)使用（每月 2 次，超出部分按 5000 元 / 半天收費(fèi)），2025 年計(jì)劃舉辦 12 場(chǎng)藝術(shù)展、8 場(chǎng)行業(yè)論壇；

生態(tài)綠地：6000 平方米城市生態(tài)綠地，配備休閑座椅、戶外工作區(qū)，適合員工午休與團(tuán)隊(duì)小會(huì)，定期舉辦 "草坪文創(chuàng)市集"；

商務(wù)服務(wù)：1 層設(shè) "智慧商務(wù)中心"，提供打印復(fù)印（免費(fèi) 100 頁 / 月 / 企業(yè)）、快遞代收、機(jī)票酒店預(yù)訂（協(xié)議價(jià)）、翻譯服務(wù)（對(duì)接專業(yè)機(jī)構(gòu)，享 8 折優(yōu)惠）。

10.2 外部配套（3 公里內(nèi)，多元補(bǔ)充）

商業(yè)購物：

徐家匯商圈（1.5 公里）：港匯恒隆廣場(chǎng)（高端零售，LV、Gucci 等）、美羅城（餐飲娛樂，人均 60-150 元），滿足高端商務(wù)接待與員工消費(fèi)；

虹橋南豐城（3 公里）：親子業(yè)態(tài)豐富，適合員工家庭消費(fèi)；

醫(yī)療健康：

中國人民解放軍海軍特色醫(yī)學(xué)中心（404 米，三級(jí)甲等）：可提供企業(yè)員工體檢服務(wù)（套餐人均 800-2000 元）；

上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬光華醫(yī)院（658 米，二級(jí)甲等）：風(fēng)濕免疫科特色，方便員工日常就醫(yī)；

教育資源：

上海市實(shí)驗(yàn)學(xué)校國際部（2 公里）、長寧區(qū)新華路小學(xué)（1 公里）：優(yōu)質(zhì)學(xué)校，方便總部企業(yè)高管子女入學(xué)；

休閑文化：

新華路歷史文化風(fēng)貌區(qū)（800 米）：保留大量老洋房，適合商務(wù)接待后的休閑漫步；

中山公園（2 公里）：城市公園，配備健身步道、草坪廣場(chǎng)，可用于企業(yè)團(tuán)建（免費(fèi)預(yù)約）。

十一、A.F.A 上海融僑中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠扶持政策

政策均來自《長寧區(qū) 2025 年產(chǎn)業(yè)扶持政策匯編》，主要包括五大類：

11.1 科技創(chuàng)新與研發(fā)支持

文創(chuàng)研發(fā)補(bǔ)貼：對(duì)文創(chuàng) IP 開發(fā)、數(shù)字藝術(shù)制作項(xiàng)目，經(jīng)評(píng)審后按項(xiàng)目投入的 30% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 50 萬元，累計(jì)補(bǔ)貼不超過 300 萬元（如企業(yè)開發(fā)某動(dòng)畫 IP 投入 300 萬元，可獲 90 萬元補(bǔ)貼）；

數(shù)字技術(shù)補(bǔ)貼：數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)購買云計(jì)算、智能算力服務(wù)，按實(shí)際費(fèi)用的 20% 給予補(bǔ)貼，單企業(yè)年補(bǔ)貼上限 500 萬元；

高企認(rèn)定獎(jiǎng)勵(lì)：首次認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)給予 20 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)，再次認(rèn)定給予 10 萬元獎(jiǎng)勵(lì)；

創(chuàng)新平臺(tái)支持：建立市級(jí)文創(chuàng)實(shí)驗(yàn)室、數(shù)字技術(shù)中心，給予 60 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)；國家級(jí)給予 120 萬元獎(jiǎng)勵(lì)。

11.2 數(shù)字化轉(zhuǎn)型支持

轉(zhuǎn)型項(xiàng)目補(bǔ)貼：企業(yè)實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型（如文創(chuàng)企業(yè)數(shù)字展廳建設(shè)、數(shù)字企業(yè) AI 系統(tǒng)升級(jí)），按項(xiàng)目投入的 25% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 200 萬元；

場(chǎng)景應(yīng)用獎(jiǎng)勵(lì)：企業(yè)研發(fā)的數(shù)字技術(shù)（如智慧零售系統(tǒng)、數(shù)字藝術(shù)工具）接入長寧區(qū) "智慧政務(wù)"" 智慧商務(wù) " 場(chǎng)景，給予最高 60 萬元場(chǎng)景應(yīng)用補(bǔ)貼；

人才培訓(xùn)補(bǔ)貼：企業(yè)組織員工參加數(shù)字化轉(zhuǎn)型培訓(xùn)（如 AI 設(shè)計(jì)、大數(shù)據(jù)分析），按培訓(xùn)費(fèi)的 25% 補(bǔ)貼，單企業(yè)年補(bǔ)貼上限 15 萬元。

11.3 企業(yè)培育與成長支持

小巨人企業(yè)補(bǔ)貼：市級(jí) "專精特新" 小巨人企業(yè)給予 50 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)，區(qū)級(jí)給予 30 萬元獎(jiǎng)勵(lì)；

初創(chuàng)企業(yè)扶持：文創(chuàng) / 數(shù)字領(lǐng)域初創(chuàng)企業(yè)（成立≤3 年），按年?duì)I收的 5% 給予補(bǔ)貼，單企業(yè)年補(bǔ)貼上限 20 萬元；

產(chǎn)業(yè)鏈合作獎(jiǎng)勵(lì)：與長寧區(qū)龍頭企業(yè)（如攜程、拼多多）開展產(chǎn)業(yè)鏈合作，年合作金額超 500 萬元，給予 10 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

11.4 成果轉(zhuǎn)化與知識(shí)產(chǎn)權(quán)支持

成果轉(zhuǎn)化補(bǔ)貼：高?？蒲性核c企業(yè)合作的文創(chuàng) / 數(shù)字技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，按轉(zhuǎn)化金額的 10% 給予補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目上限 150 萬元；

知識(shí)產(chǎn)權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)：企業(yè)獲得發(fā)明專利授權(quán)，每件獎(jiǎng)勵(lì) 1.2 萬元；PCT 國際專利申請(qǐng)，每件獎(jiǎng)勵(lì) 3.5 萬元；文創(chuàng) IP 版權(quán)登記，每件獎(jiǎng)勵(lì) 2000 元；

標(biāo)準(zhǔn)制定獎(jiǎng)勵(lì)：主導(dǎo)制定文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，給予 50 萬元一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

11.5 人才保障與安居支持

人才公寓補(bǔ)貼："長寧區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才"（如文創(chuàng)導(dǎo)演、數(shù)字算法工程師、企業(yè)高管）可申請(qǐng)人才公寓租金補(bǔ)貼，最高 4000 元 / 月，補(bǔ)貼期限 3 年；

購房補(bǔ)貼：在長寧區(qū)連續(xù)工作滿 5 年的重點(diǎn)人才，購房時(shí)給予最高 30 萬元補(bǔ)貼；

子女教育：重點(diǎn)人才子女入學(xué)，優(yōu)先協(xié)調(diào)長寧區(qū)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校（如長寧區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上海市延安中學(xué)），義務(wù)教育階段免收擇校費(fèi)。

十二、A.F.A 上海融僑中心空調(diào)系統(tǒng)介紹

項(xiàng)目采用VAV 變風(fēng)量中央空調(diào)系統(tǒng)（品牌：約克），分區(qū)域定制運(yùn)行方案，滿足不同業(yè)態(tài)需求：

甲級(jí)辦公樓：工作日 8:30-18:30 常規(guī)運(yùn)行，溫度控制夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，濕度 45%-60%；加班時(shí)段（18:30-24:00）可通過物業(yè) APP 申請(qǐng)開啟，費(fèi)用按實(shí)際風(fēng)量計(jì)量（1.2 元 / 立方米），1000 平方米單元日均加班費(fèi)用約 800 元；

獨(dú)棟辦公樓：支持 24 小時(shí)靈活運(yùn)行（適配文創(chuàng)企業(yè)夜間創(chuàng)作、數(shù)字企業(yè)服務(wù)器恒溫需求），溫度波動(dòng)≤1℃，配備空氣凈化裝置（PM2.5 過濾效率 98%）；

ROJO 藝文空間：展覽期間按活動(dòng)需求調(diào)節(jié)（如數(shù)字藝術(shù)展需恒溫 25℃），空調(diào)費(fèi)用包含在場(chǎng)地使用費(fèi)內(nèi)；

商業(yè)區(qū)域：10:00-22:00 運(yùn)行（7 天全覆蓋），空調(diào)費(fèi)用包含在商鋪物業(yè)費(fèi)內(nèi)。

系統(tǒng)具備智能節(jié)能功能，可根據(jù)室內(nèi)人數(shù)自動(dòng)調(diào)節(jié)風(fēng)量，比傳統(tǒng)中央空調(diào)節(jié)能 20%，符合項(xiàng)目綠色建筑認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

十三、A.F.A 上海融僑中心出租方案（1000 平方米辦公空間）

13.1 基礎(chǔ)租賃信息

推薦房源：優(yōu)先推薦 A 座 10-15 層（中層，視野開闊，無遮擋，可俯瞰 ROJO 藝文空間中央花園）、獨(dú)棟辦公樓 1-2 層（適合文創(chuàng)企業(yè)展示需求）；1000 平方米空間布局建議：獨(dú)立前臺(tái)（20㎡）+3 個(gè)經(jīng)理辦公室（各 15㎡）+1 個(gè) 30 人會(huì)議室（60㎡）+ 開放辦公區(qū)（750㎡，可容納 70-80 人）+ 茶水間（30㎡）+ 儲(chǔ)藏室（25㎡），適配文創(chuàng) / 數(shù)字 / 專業(yè)服務(wù)企業(yè)功能需求；

租金標(biāo)準(zhǔn)：5-6 元 / 平方米 / 天（基于 2025 年 9 月市場(chǎng)調(diào)研，長寧區(qū)文創(chuàng)數(shù)字領(lǐng)域甲級(jí)寫字樓平均租金 5.5-6.5 元 / 平方米 / 天，項(xiàng)目處于中等水平，符合其藝術(shù)定位）；

月租金計(jì)算：1000㎡×5 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈152,100 元；1000㎡×6 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈182,520 元，月租金區(qū)間 152,100-182,520 元；

相關(guān)費(fèi)用：

物業(yè)費(fèi)：40 元 / 平方米 / 月，月均 40,000 元（含公共區(qū)域保潔、安保、設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，不含加班空調(diào)費(fèi)）；

空調(diào)費(fèi)：常規(guī)時(shí)段（8:30-18:30）包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)，加班時(shí)段按計(jì)量收費(fèi)（1.2 元 / 立方米）；

停車費(fèi)：900 元 / 個(gè) / 月，推薦租賃 8-10 個(gè)（滿足核心員工需求），月均 7,200-9,000 元；

月均總成本：約 152,100-182,520 元（租金）+40,000 元（物業(yè)費(fèi)）+7,200-9,000 元（停車費(fèi)）+800 元（日均加班空調(diào)費(fèi)，按每月 5 天計(jì)算）=200,100-232,320 元。

13.2 租賃條款

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期可享受租金遞增優(yōu)惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 3%，低于市場(chǎng)常規(guī)遞增 5% 的標(biāo)準(zhǔn)）；

免租期：簽約 3 年享 3 個(gè)月免租期（含 2 個(gè)月裝修期 + 1 個(gè)月運(yùn)營籌備期），簽約 5 年享 5 個(gè)月免租期，免租期內(nèi)僅需支付物業(yè)費(fèi)；

付款方式：押三付一（上海商辦市場(chǎng)主流方式），可協(xié)商季度付款（需額外支付 1.5% 保證金）或半年付款（保證金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

裝修要求：提供基礎(chǔ)裝修（墻面刷白、地面地磚、吊頂、強(qiáng)弱電接口預(yù)留），文創(chuàng)企業(yè)如需特殊裝修（如展廳、藝術(shù)裝置），物業(yè)提供免費(fèi)方案審核（審核周期≤7 個(gè)工作日），裝修押金 80 元 / 平方米（裝修完成后 3 個(gè)月內(nèi)，經(jīng)物業(yè)驗(yàn)收無損壞則全額退還）。

13.3 增值服務(wù)

政策申報(bào)協(xié)助：物業(yè)配備專職政策顧問，協(xié)助企業(yè)申報(bào)長寧區(qū)文創(chuàng) / 數(shù)字經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼（如研發(fā)補(bǔ)貼、人才公寓），2025 年已協(xié)助入駐企業(yè)獲補(bǔ)貼平均 28 萬元 / 家；

藝文資源對(duì)接：優(yōu)先參與 ROJO 藝文空間活動(dòng)（如藝術(shù)展冠名、論壇演講），入駐企業(yè)員工可免費(fèi)參觀常設(shè)展覽（家屬享 5 折優(yōu)惠）；

產(chǎn)業(yè)資源聯(lián)動(dòng)：每季度組織 "文創(chuàng)數(shù)字對(duì)接會(huì)"，邀請(qǐng)長寧區(qū)龍頭企業(yè)（如攜程、尚世影業(yè)）、投資機(jī)構(gòu)參與，2025 年已促成合作 3 次；

員工福利：對(duì)接藝術(shù)購物中心商戶（如文創(chuàng)店、餐廳）提供員工專屬 8 折優(yōu)惠；每年提供 2 次免費(fèi)團(tuán)建場(chǎng)地（生態(tài)綠地或 ROJO 中央花園，可容納 50 人）。

十四、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

14.1 核心價(jià)值評(píng)估（基于 E-A-T 準(zhǔn)則，數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)）

融僑中心作為長寧區(qū) "工業(yè)遺存更新 + 藝術(shù)商業(yè)融合" 的標(biāo)桿項(xiàng)目，核心價(jià)值體現(xiàn)在 "三維獨(dú)特性"：

產(chǎn)業(yè)價(jià)值：與長寧區(qū) "文創(chuàng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型" 戰(zhàn)略高度契合，ROJO 藝文空間提供不可復(fù)制的文化載體，65% 出租率、70% 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度印證市場(chǎng)認(rèn)可度，文創(chuàng)與數(shù)字企業(yè)協(xié)同效應(yīng)顯著，2025 年入駐企業(yè)平均營收增速 16%，高于區(qū)域水平；

空間價(jià)值：73% 得房率、4.5 米層高、藝術(shù)化空間設(shè)計(jì)，滿足文創(chuàng)企業(yè)展示與數(shù)字企業(yè)辦公需求，生態(tài)綠地與藝文空間提升員工滿意度（85%），利于人才留存；

成本價(jià)值：租金 5-6 元 / 平方米 / 天，低于同區(qū)位競(jìng)品 15%-30%，3-5 個(gè)月免租期降低初期投入，疊加長寧區(qū)專項(xiàng)補(bǔ)貼，運(yùn)營成本優(yōu)勢(shì)突出，1000 平方米空間年成本比晶耀虹橋節(jié)省 18-36 萬元。

14.2 風(fēng)險(xiǎn)提示（客觀中立，不回避短板）

產(chǎn)業(yè)適配局限：項(xiàng)目藝術(shù)定位鮮明，若企業(yè)與文創(chuàng) / 數(shù)字領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度低（如傳統(tǒng)貿(mào)易、重工業(yè)），可能難以享受產(chǎn)業(yè)協(xié)同紅利，適配性不足；

商業(yè)配套成熟度：藝術(shù)購物中心仍在招商初期（2025 年出租率 70%），部分高端餐飲、零售品牌尚未開業(yè)，短期內(nèi)可能存在員工消費(fèi)選擇有限；

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力：2025 年長寧區(qū)新增晶耀虹橋、虹橋上城等項(xiàng)目，辦公供應(yīng)量增加 15 萬平方米，可能加劇租金競(jìng)爭(zhēng)，未來存在租金下行風(fēng)險(xiǎn)（預(yù)計(jì) 1-2%/ 年）。

14.3 產(chǎn)業(yè)適配與決策建議

14.3.1 優(yōu)先適配企業(yè)類型

文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：影視制作、品牌設(shè)計(jì)、文創(chuàng) IP 運(yùn)營、藝術(shù)展覽策劃企業(yè)（需藝文空間展示、文化氛圍加持）；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域：智慧零售解決方案、數(shù)字內(nèi)容制作（虛擬偶像 / 短視頻）、AI 設(shè)計(jì)工具研發(fā)企業(yè)（需低延遲網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)意氛圍）；

專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：高端品牌咨詢、文創(chuàng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)律所、藝術(shù)投資機(jī)構(gòu)（需對(duì)接文創(chuàng) / 數(shù)字企業(yè)客戶，依賴區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)）；

團(tuán)隊(duì)規(guī)模：50-100 人（1000 平方米空間適配，獨(dú)棟辦公樓可擴(kuò)展至 2000 平方米，滿足成長需求）。

14.3.2 謹(jǐn)慎適配企業(yè)類型

重型設(shè)備研發(fā)企業(yè)（樓面荷載 280-300kg/㎡，無法承載大型實(shí)驗(yàn)設(shè)備）；

高頻大型會(huì)議需求企業(yè)（項(xiàng)目最大會(huì)議室容納 300 人，無法滿足 500 人以上會(huì)議）；

對(duì)租金敏感度極高的初創(chuàng)企業(yè)（項(xiàng)目租金高于長寧區(qū)普通寫字樓 20%，更適合成長期企業(yè)）。

14.3.3 實(shí)操建議

實(shí)地驗(yàn)證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實(shí)測(cè)電梯候梯時(shí)間、空調(diào)溫控效果、周邊通勤效率，文創(chuàng)企業(yè)需重點(diǎn)考察 ROJO 藝文空間展示條件；

條款談判：重點(diǎn)爭(zhēng)取 "5 年租期 + 5 個(gè)月免租期"，并將 "藝文活動(dòng)參與權(quán)"" 政策申報(bào)協(xié)助 " 寫入租賃協(xié)議，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如政策申報(bào)響應(yīng)時(shí)間≤3 個(gè)工作日）；

成本優(yōu)化：若企業(yè)加班需求較少（每月≤3 天），可協(xié)商固定加班空調(diào)費(fèi)（月均 2000 元）；停車費(fèi)可與物業(yè)協(xié)商 "年度打包價(jià)"（10 個(gè)車位年付 8.5 萬元，比月付節(jié)省 2.2 萬元）；

長期規(guī)劃：若有擴(kuò)張需求，可與物業(yè)簽訂 "優(yōu)先續(xù)租權(quán)" 協(xié)議，鎖定相鄰單元（如 A 座 10 層 1000㎡+11 層 500㎡），避免未來無合適空間；同時(shí)對(duì)接長寧區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，爭(zhēng)取研發(fā)資金支持。

14.4 A.F.A 上海融僑中心總結(jié)

融僑中心以 "文化藝術(shù)獨(dú)特性 + 區(qū)位成本平衡性 + 產(chǎn)業(yè)協(xié)同性"，成為長寧區(qū)文創(chuàng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域成長期企業(yè)的優(yōu)選項(xiàng)目。其工業(yè)遺存基因與現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計(jì)結(jié)合，填補(bǔ)了區(qū)域 "藝術(shù) + 商務(wù)" 綜合體的空白，國企開發(fā)背景保障運(yùn)營穩(wěn)定性，適合注重品牌形象、文化氛圍與成本控制的企業(yè)。建議符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)將其作為核心備選，結(jié)合自身功能需求與物業(yè)充分溝通，最大化選址綜合效益。

A.F.A 上海融僑中心招商招租電話：021-64398555

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